在新的時代背景下，作為經(jīng)濟發(fā)展主要載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，迎來了如火如荼的發(fā)展機遇，也面臨著強大的挑戰(zhàn)，向更高水平、更高目標轉型升級。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠“地產(chǎn)+重資金”的模式，為企業(yè)提供基礎的辦公場地和設施；但是隨著國家產(chǎn)業(yè)結構的轉型、優(yōu)化升級，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)及市場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的要求，不再停留在原有的基礎設施和服務上，進一步演變成“產(chǎn)業(yè)+服務+運營”的模式，形成產(chǎn)業(yè)集群效應，資本投資機制和運營服務機制，促使產(chǎn)業(yè)園區(qū)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。因此，首先認清園區(qū)發(fā)展方向和趨勢是做好園區(qū)長遠發(fā)展規(guī)劃必不可少的一環(huán)。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢特征

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)向綜合新城發(fā)展

產(chǎn)業(yè)園區(qū)對城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的積極作用，極大地促進了產(chǎn)業(yè)園區(qū)總數(shù)的增長和單體規(guī)模的擴張。伴隨擴張，產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及的人員和居民不斷增加，社會管理任務和壓力也隨之增強，這讓“管委會”模式受到極大挑戰(zhàn)。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產(chǎn)活動在區(qū)內(nèi)并存聚集，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由單純產(chǎn)業(yè)區(qū)向綜合新城發(fā)展的趨勢已得到廣泛認可。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整合優(yōu)化

在發(fā)展初期，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)的發(fā)展效益要明顯高于高新園區(qū)。這一差異化導致絕大多數(shù)園區(qū)都向著高效益的模式發(fā)展，導致園區(qū)之間的功能趨同，進而引發(fā)激烈的同質(zhì)化競爭，具體表現(xiàn)為各園區(qū)互相爭奪市場、資源、投資、項目及壓低土地價格等現(xiàn)象。時至今日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整合優(yōu)化已成為促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的重要手段。

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉型

園區(qū)對數(shù)字化轉型的需求主要來源于四個方面，首先，數(shù)字化極高的提升了園區(qū)運營效率，例如產(chǎn)業(yè)大腦，可以一鍵梳理全市的產(chǎn)業(yè)信息等功能都是人腦遠遠無法企及的；第二，園區(qū)行業(yè)的勾地難度與日俱增，數(shù)字化轉型正處于“風口”，借此機會或許可以找到新的商業(yè)模式、完成轉型；第三，在“新基建”的大背景下，政府勢必會加大對數(shù)字化園區(qū)的投入，會產(chǎn)生更多機會；第四，現(xiàn)有的園區(qū)信息化設備、技術平臺等，已經(jīng)難以滿足企業(yè)研發(fā)辦公的需求，亟需更新?lián)Q代。在以數(shù)字化技術和信息為重要生產(chǎn)要素的時代趨勢下，對企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、園區(qū)而言，以數(shù)字化驅(qū)動轉型升級都是必然趨勢。

（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的品牌化

隨著發(fā)展層次和發(fā)展水平不斷提高，產(chǎn)業(yè)園區(qū)愈加重視品牌建設。園區(qū)品牌作為一個園區(qū)區(qū)別于其他園區(qū)的標志，代表了園區(qū)內(nèi)企業(yè)的一種潛在競爭力與獲利能力，作為一種溢價增值的手段，園區(qū)品牌經(jīng)營必將成為新一輪區(qū)域經(jīng)濟競爭的重點。培育、優(yōu)化、提升園區(qū)的品牌內(nèi)涵和價值，不僅可以激發(fā)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚力和核心競爭力，還可以加深企業(yè)對園區(qū)的認知度，增強園區(qū)的發(fā)展活力，同時，作為一種無形資產(chǎn)，園區(qū)品牌也將與企業(yè)品牌、產(chǎn)業(yè)品牌、城市品牌形成有效互動。走品牌化道路，也是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要趨勢之一。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的挑戰(zhàn)和機遇

（一）產(chǎn)業(yè)重新洗牌

從產(chǎn)業(yè)角度講，受疫情影響，大部分產(chǎn)業(yè)面臨重新洗牌。因為訂單銳減、資金短缺、市場需求變化導致企業(yè)倒閉破產(chǎn)不在少數(shù)，尚有生機的企業(yè)也在紛紛謀求轉型升級。同時在疫情的倒逼下，數(shù)字化、智能化、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、在線服務、智能機器人等領域迎來了新的發(fā)展機遇，特別是近期國家提出加強“新基建”的建設并明確了“新基建”的范圍，全國掀起了一片“新基建”熱潮，傳統(tǒng)基建開始進行“數(shù)字化”與“智能化”的升級。這些新興領域的發(fā)展會帶動新一輪的發(fā)展和增長，這種數(shù)字化、智能化的產(chǎn)業(yè)是未來園區(qū)運營商應該著力關注不容忽視的領域。

（二）產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展思維將得到進一步強化

今年各地在推進復工復產(chǎn)的過程中，出現(xiàn)了一個比較明顯的問題，那就是由于當?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈集聚度不高，由于缺乏產(chǎn)業(yè)鏈中的某一環(huán)節(jié)，導致企業(yè)不能正常的復工復產(chǎn)，以湖北某地服裝產(chǎn)業(yè)為例，在復工過程中，由于上游原材料供應不足，波及整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展。因此，未來地區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一味奉行“招大引強”的招商引資策略是行不通的，必須推進產(chǎn)業(yè)集聚式發(fā)展，才是正確的選擇。

（三）數(shù)字化運營將是大勢所趨

此次疫情對園區(qū)運營商線下招商能力和運營能力是一種新的挑戰(zhàn)。如今，各大地區(qū)的政府領導和招商人員都紛紛走向前臺，開啟了直播招商、線上招商的節(jié)奏。傳統(tǒng)運營方式在疫情的沖擊下都開啟了線上的資產(chǎn)管理能力、數(shù)字化的能力的建設，傳統(tǒng)園區(qū)運營商的產(chǎn)業(yè)組織、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)服務都不斷向互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務模式轉移。從長遠來看，全社會的線上服務需求、數(shù)字化轉型需求的不斷增長將成為必然發(fā)展趨勢，特別是加強下沉應用的建設。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的創(chuàng)新之舉

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式創(chuàng)新

在盈利模式創(chuàng)新方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在從過去主要依靠土地開發(fā)、房地產(chǎn)銷售盈利模式轉型升級為“房地產(chǎn)銷售+持有物業(yè)租賃+產(chǎn)業(yè)服務+產(chǎn)業(yè)投資”平衡型盈利模式。在2020年初的新冠疫情中，張江高科、中電光谷等受到的波及和影響也較小，即使是在園區(qū)租售收入下降的同時，依然可以依靠產(chǎn)業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務穩(wěn)住利潤基本盤。

追隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)頭部上市企業(yè)創(chuàng)新升級的步伐，多家產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2020年規(guī)劃的新戰(zhàn)略方向中提出從重資產(chǎn)向輕重并舉或輕資產(chǎn)轉型。例如鴻坤產(chǎn)業(yè)集團提出2020年將重點推進1:1戰(zhàn)略，即未來50%的收入來自于傳統(tǒng)租金收入，50%來自于租金之外的其他收入，尋求具有長期可持續(xù)性的盈利模式;聯(lián)東集團提出未來將基于“跟隨產(chǎn)業(yè)轉移趨勢執(zhí)行輕重并舉”的戰(zhàn)略方向，以“物業(yè)租售+增值服務+稅收減免”為主要盈利模式，在未來5年內(nèi)轉變?yōu)橐粋€服務收入超過園區(qū)租售收入的純服務公司。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資模式創(chuàng)新

在融資模式方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資模式日益多樣化，2020年，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營主體以“資產(chǎn)管理”為核心關注點，借助中國資本市場注冊制、科創(chuàng)板、REITs等東風，采用升級版的資本運作模式，打通園區(qū)資產(chǎn)的“融-投-管-退”全周期通道。過去產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設更多依靠政府財政融資，然而近年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資渠道與方式更加多樣化，由過去單一的政府財政融資模式轉變?yōu)檎屯度谫Y模式與多樣化市場化投融資模式并存，包括政府基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、發(fā)行企業(yè)債、資產(chǎn)證券化、園區(qū)公司上市等多種新型融資途徑。

此外，2020年亦有許多園區(qū)投資運營方與產(chǎn)業(yè)巨頭跨界聯(lián)合成立產(chǎn)業(yè)基金，促進產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展，擴大公司資產(chǎn)規(guī)模。例如，東湖高新與光大資本投資有限公司、光大浸輝投資管理(上海)有限公司共同出資設立總規(guī)模達24億元的東湖光大產(chǎn)業(yè)投資基金，通過投資節(jié)能環(huán)保、新興信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、新能源、集成 電路、高端裝備制造業(yè)和新材料等領域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)壯大企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務。萬科聯(lián)合比亞迪設立基金，募集規(guī)模為11.01億元，通過投資科技、物流等領域以提升其在物流地產(chǎn)領域的競爭力，同時將加速推進其“城鄉(xiāng)建設及生活服務商”的建設。

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運營創(chuàng)新

在招商運營服務方面，多家產(chǎn)業(yè)園區(qū)結合自身資源稟賦創(chuàng)新發(fā)展飛地招商模式、產(chǎn)教融合運營服務模式，基于園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求、企業(yè)的個性化需求，更有針對性地提供招商運營服務。傳統(tǒng)的坐地招商、政策招商、基礎物業(yè)服務等已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，也無法增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)的吸引力。由于每個產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身的資源稟賦、企業(yè)需求存在差異，要求園區(qū)的招商運營團隊更加關注園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求、企業(yè)的個性化需求，更有針對性地提供招商運營服務。例如，南京江北新區(qū)為了解決集成電路產(chǎn)業(yè)人才緊缺的問題，聯(lián)合企業(yè)、高校共同成立中國首家芯片大學——南京集成電路大學，采用政產(chǎn)學研用深化產(chǎn)教融合、多方協(xié)作的方式，圍繞從理論學習向創(chuàng)新實踐過渡的關鍵環(huán)節(jié)，全面升級集成電路人才培養(yǎng)，打造銜接高校和企業(yè)、推進產(chǎn)教融合的開放平臺，支撐南京集成電路地標產(chǎn)業(yè)和江北新區(qū)芯片之城的人才需求，打造人才高地。

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