作為“產(chǎn)業(yè)用地改革新元年”的一個(gè)重要標(biāo)志，2020年各地繼續(xù)涌現(xiàn)了大量新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）新政，北至哈爾濱，南至珠海，西至南寧，都在嘗試探索以新型產(chǎn)業(yè)用地解決兩個(gè)問(wèn)題：一是承載合滿足新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各類(lèi)綜合訴求，二是集約化用地，應(yīng)對(duì)日益稀缺的工業(yè)用地瓶頸，以及盤(pán)活存量產(chǎn)業(yè)用地。
按照火花S-Park統(tǒng)計(jì)，2020年一共有16個(gè)城市出臺(tái)了M0相關(guān)政策，除了東莞和廣州是延續(xù)性的配套細(xì)則之外，另外14個(gè)城市均為首次正式出臺(tái)管理辦法或?qū)嵤┮庖?jiàn)，分別為固安、成都、珠海、青島、臨沂、海寧、南寧、寧波、哈爾濱、溫州、張家港、武漢、天津和汕頭。
至此，全國(guó)明確出臺(tái)新型產(chǎn)業(yè)用地政策的城市已經(jīng)達(dá)到31個(gè)，大部分為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)、用地狀況更緊張的東、南部沿海城市。不過(guò)值得注意的是，中西部和東北的內(nèi)陸城市也開(kāi)始逐漸探索，如武漢、貴陽(yáng)、南寧、哈爾濱、鄭州等，還包括正在醞釀出臺(tái)M0的西安、洛陽(yáng)等等，某種程度也是希望更好地承接從東部沿海區(qū)域轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)，以及滿足本土創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)而生的新型產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)需求。
此前火花S-Park針對(duì)M0已經(jīng)有過(guò)專(zhuān)門(mén)的大部頭研究文章，有興趣的朋友可以點(diǎn)擊鏈接復(fù)習(xí)一下（《M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）怎么玩？》）。我們這里只就2020年新出M0政策的14個(gè)城市做一下簡(jiǎn)單盤(pán)點(diǎn)梳理。
從容積率來(lái)看，大部分對(duì)M0容積率的要求都在2.0以上，這樣可以跟M1有一個(gè)很好的錯(cuò)位和承接。其中只有固安、天津和哈爾濱的下限設(shè)在1.5，位于粵港澳大灣區(qū)及強(qiáng)輻射區(qū)的珠海、汕頭下限設(shè)在3.0，汕頭的上限最高，為6.0，其次是珠海和海寧的5.0。
在配套用房占總建筑面積比例方面，大部分城市都差不多，基本都是不高于30%，這比傳統(tǒng)M1要求不高于15%已經(jīng)是成倍提升，顯示了針對(duì)新興產(chǎn)業(yè)及從業(yè)人群需求的滿足。這里面的四個(gè)特例是配套比例不高于20%的成都、海寧和南寧，以及不高于15%的溫州。
分割銷(xiāo)售方面也類(lèi)似，大多數(shù)把分割比例定在50%，一半銷(xiāo)售一半持有，既滿足客戶多樣化的需求，也保證開(kāi)發(fā)主體有一定的快速現(xiàn)金回流。在分割銷(xiāo)售方面，單獨(dú)物業(yè)的面積基本在2000平方米以上（海寧為1000平方米），套內(nèi)面積在150、250、300到500平方米不等，最少的則是天津，研發(fā)類(lèi)產(chǎn)業(yè)用房的最小面積可以到100平方米。
而完全不允許分割銷(xiāo)售的M0大家都知道，就是已經(jīng)叫停所有工業(yè)廠房分割銷(xiāo)售市場(chǎng)的成都。這項(xiàng)規(guī)定也確實(shí)令市場(chǎng)主體大失所望，顯示了成都在園區(qū)方面特立獨(dú)行一刀切的決心與底氣。
M0土地出讓和M1不同，基本拿地主體都要和政府簽署軍令狀，明確承諾投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)甚至研發(fā)投入、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等績(jī)效指標(biāo)，相當(dāng)于對(duì)賭條款，達(dá)不到會(huì)有懲罰措施。部分城市的M0政策中也給出了清晰的數(shù)字指導(dǎo)，像珠海要求年畝均投資強(qiáng)度不低于600萬(wàn)元，年產(chǎn)出（工業(yè)產(chǎn)值）比要不低于1200萬(wàn)元，南寧和溫州則各自要求畝均稅收超過(guò)50萬(wàn)元和45萬(wàn)元，而臨沂和固安的畝均稅收要求則為20萬(wàn)元和30萬(wàn)元。
最后是地價(jià)，基本上M1價(jià)格的1.5倍是底線，由于配套與研發(fā)辦公屬性增加，大部分也都加上了與跟商服用地掛鉤的部分，但總體來(lái)看，M0用地價(jià)格上并不貴，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，只占成本的很小部分，更大的挑戰(zhàn)還在于招商門(mén)檻和稅收貢獻(xiàn)等。
這一點(diǎn)我們可以來(lái)看一個(gè)具體案例，就是東莞。我們?cè)诖饲拔恼?/span>《東莞M0痛下殺手：風(fēng)緊，扯乎？》（點(diǎn)擊鏈接查看原文）中說(shuō)過(guò)，東莞是目前國(guó)內(nèi)M0政策體系最完整、最系統(tǒng)也最為實(shí)操落地的城市。
根據(jù)火花S-Park統(tǒng)計(jì)，從2019年深投控在清溪鎮(zhèn)拿下《暫行辦法》發(fā)布后的第一塊M0用地至2021年1月，東莞一共通過(guò)招拍掛出讓了22宗M0用地，總規(guī)模達(dá)到31799畝，總地價(jià)為44.36億元，均價(jià)為140萬(wàn)元/畝，基本相當(dāng)于M1價(jià)格（40-50萬(wàn)/畝）的3倍。
不過(guò)考慮到里面有一半可以銷(xiāo)售，有廠房、研發(fā)、辦公、獨(dú)棟等多元業(yè)態(tài)，售價(jià)往往能夠達(dá)到8000元甚至1萬(wàn)元/平方米以上，這個(gè)地價(jià)已經(jīng)算是相當(dāng)便宜了。
但正如我們?cè)跂|莞M0文章中所提到的，不能光看地價(jià)便宜，現(xiàn)在東莞M0經(jīng)過(guò)政策補(bǔ)丁升級(jí)之后，已經(jīng)進(jìn)入“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”模式——簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是銷(xiāo)售比例與銷(xiāo)售可能性，與投資強(qiáng)度、年產(chǎn)出比、財(cái)政貢獻(xiàn)強(qiáng)度等產(chǎn)業(yè)績(jī)效嚴(yán)格掛鉤，而且只有三次機(jī)會(huì)?？梢韵阮A(yù)售一部分，但賣(mài)出去之后要考核績(jī)效，否則過(guò)不了戶，辦不了證，相當(dāng)于沒(méi)賣(mài)，白忙活。
此外，還有入駐企業(yè)科技含金量、規(guī)模要求、流程監(jiān)管和項(xiàng)目閑置回購(gòu)等更多門(mén)檻和監(jiān)管要求，越來(lái)越多的枷鎖套了上來(lái)，想賺錢(qián)并不算容易，一場(chǎng)極為艱苦的拉鋸戰(zhàn)就此啟幕，開(kāi)發(fā)主體的苦日子來(lái)了，真得拿出點(diǎn)產(chǎn)業(yè)招商、導(dǎo)入、運(yùn)營(yíng)的真本事來(lái)。
這一點(diǎn)，也同樣適用于2020年新出M0政策的城市。大家不要忘記，很多M0政策后面都有“試行”的字樣，長(zhǎng)則3年，短則1年，如果你有本事在1-3年之內(nèi)全部建起來(lái)還能去化完畢，那算你厲害。否則的話，到期之后也會(huì)出現(xiàn)各類(lèi)細(xì)則和補(bǔ)丁，甚至取消了也不是不可能，在這個(gè)短暫的窗口期如何行事，真的要慎之又慎。
最后我們還是要再?gòu)?qiáng)調(diào)一下前文所論述的，M0的出現(xiàn)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商提出的七點(diǎn)新要求：
1.更強(qiáng)的綜合規(guī)劃能力
以往的產(chǎn)業(yè)園區(qū)多處于遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，可能只要滿足客戶生產(chǎn)需求就行，在規(guī)劃方面相對(duì)比較粗放。而M0與城市核心距離更近，前期的園區(qū)定位和綜合規(guī)劃要求更高，甚至很多是“舊瓶裝新酒”，如同螺絲殼里做道場(chǎng)，要與周邊的城市資源、規(guī)劃、格局緊密契合，難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商有更強(qiáng)更精細(xì)化的綜合規(guī)劃能力，有內(nèi)涵式挖掘的能力，利用資本和信息手段，在原有城市化和工業(yè)化基礎(chǔ)上來(lái)做重新排序、整理和統(tǒng)籌，基于產(chǎn)業(yè)的主題和概念進(jìn)行“排列—組合—鏈接”，實(shí)現(xiàn)新的價(jià)值創(chuàng)造。
東莞部分M0項(xiàng)目規(guī)劃圖一覽
2.更強(qiáng)的園區(qū)操盤(pán)能力
與上面的定位規(guī)劃相輔相成的是，M0上開(kāi)發(fā)的是“城市中心版的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，意味著原有千園一面、大開(kāi)大合、門(mén)檻較低、來(lái)者不拒、泥沙俱下的粗放型園區(qū)操盤(pán)已經(jīng)不再可行，更要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商具有對(duì)園區(qū)精細(xì)化、精準(zhǔn)化操盤(pán)的能力和對(duì)產(chǎn)品細(xì)細(xì)打磨的工匠精神，做“小而美、垂而專(zhuān)”的特色精品，在資源整合、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制、智慧硬件、節(jié)能環(huán)保等各個(gè)方面都提出了更高的挑戰(zhàn)。
3.更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)招商能力
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商大部分屬于房地產(chǎn)式的營(yíng)銷(xiāo)，廣撒網(wǎng)掃街式的蓄客，將城市原有的中小微產(chǎn)業(yè)存量集聚起來(lái)即可，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條的貫穿和深度挖掘嚴(yán)重不足，產(chǎn)業(yè)預(yù)招商和大運(yùn)營(yíng)也完全缺失。但是由于M0對(duì)產(chǎn)業(yè)能級(jí)、財(cái)稅貢獻(xiàn)、產(chǎn)業(yè)鏈集聚的要求都是更高的，并與預(yù)售、分割、園區(qū)開(kāi)發(fā)整體收益緊密，是一種全生命周期的倒逼，這就勢(shì)必要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商有更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)招商能力和更豐富更立體的招商體系，招更多具有爆發(fā)潛力的硬核產(chǎn)業(yè)，甚至要綜合運(yùn)用政府、資本、產(chǎn)學(xué)研甚至國(guó)際化的招商手段進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的綜合集聚與提升，并與深度運(yùn)營(yíng)結(jié)合得更加緊密。
4.更強(qiáng)的配套打造能力
M0的配套要求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，很多體量都在30%左右，尤其是像東莞等城市達(dá)到50%，“產(chǎn)城融合”“三生融合”，為新型產(chǎn)業(yè)和人才提供更舒適、更便捷、更高品質(zhì)的軟性配套，需要考慮的點(diǎn)要多出很多，這里面包含的總部、研發(fā)、辦公、生產(chǎn)、中試、宿舍、公寓、食堂、酒店、小型購(gòu)物、娛樂(lè)健身包括一些社區(qū)型公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，都完全不是過(guò)去的知識(shí)點(diǎn)和操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蚋采w的，甚至是另一個(gè)陌生領(lǐng)域的玩法，這尤其對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商提出特別巨大的考驗(yàn)。
5.更強(qiáng)的資金籌措能力
M0容積率更高，產(chǎn)品品質(zhì)更高，招商和自持的壓力都更大，去化不可能像原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)廠房那么輕車(chē)熟路，這些都要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商一開(kāi)始就有很強(qiáng)的投資強(qiáng)度，例如東莞要求投資強(qiáng)度達(dá)到9000元/平方米，還想如過(guò)去那樣小幾千萬(wàn)就撬動(dòng)幾百畝的園區(qū)已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)了。企業(yè)如何在全周期將現(xiàn)金流更好的籌劃，更充分的籌措大規(guī)模的資金，跟更多金融機(jī)構(gòu)研究出針對(duì)性的創(chuàng)新融資渠道，也是一個(gè)全新的高難度動(dòng)作。
6.更強(qiáng)的資本運(yùn)作能力
跟上一條相關(guān)，大多數(shù)M0不僅要求對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)50%進(jìn)行自持，對(duì)全部配套進(jìn)行自持，甚至對(duì)70年產(chǎn)權(quán)的住宅都要自持（如廣州開(kāi)發(fā)區(qū)），“管你是不是真愛(ài)，不自持就別想賣(mài)”，這對(duì)自有資金的沉淀規(guī)模非同小可，這就要求開(kāi)發(fā)商相應(yīng)地有非常強(qiáng)的對(duì)接金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新資本運(yùn)作的能力，尤其是以公募REITs、CMBS、ABS等為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品必須要引入到M0園區(qū)產(chǎn)品的全周期運(yùn)作當(dāng)中，否則很難持續(xù)走下去。
7.更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力
M0地塊所引入的產(chǎn)業(yè)不是那種對(duì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力要求特別簡(jiǎn)單的生產(chǎn)制造企業(yè)，這些更加高精尖的產(chǎn)業(yè)更加前沿，對(duì)共享交流，對(duì)人才靈感，對(duì)資源對(duì)接，對(duì)公共平臺(tái)這些綜合性運(yùn)營(yíng)服務(wù)的要求更豐富，更復(fù)雜，也更強(qiáng)烈。正如火花S-Park對(duì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的眾多文章中提到的，真的要搭建起“區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境構(gòu)建+政務(wù)定制轉(zhuǎn)化落地+產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)細(xì)分切入+公共服務(wù)平臺(tái)+資本體系搭建+產(chǎn)業(yè)加速系統(tǒng)提升”的綜合性體系，還要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商具備具有跨界的信息技術(shù)認(rèn)知能力、高效的資源解構(gòu)重構(gòu)能力，只有這樣才能符合新時(shí)期新產(chǎn)業(yè)的訴求。
綜上所述，M0的出現(xiàn)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商提出了諸多新的要求，其實(shí)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也是大有裨益，有助于參與者能力的提升和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)。
因此，“以產(chǎn)業(yè)為魂、去房地產(chǎn)化”的M0園區(qū)操盤(pán)才是真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)版，才能達(dá)成我們所謂的“五維最優(yōu)”——產(chǎn)業(yè)維度、市場(chǎng)維度、城市維度、資本維度、成本維度，從而高效集約的利用好稀缺優(yōu)質(zhì)的土地資源，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化、多維服務(wù)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)城良性融合方面求得最佳平衡。
用資本推動(dòng)園區(qū)，倒逼園區(qū)轉(zhuǎn)型，再用園區(qū)推動(dòng)創(chuàng)新，用創(chuàng)新改造城市，這是M0對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提出的新命題。很多人說(shuō)M0是一場(chǎng)全新的盛宴，火花S-Park認(rèn)為，所謂的“盛宴”，既要有資格入場(chǎng)，又要吃相優(yōu)雅，顧盼生輝，最后還能夠酒足飯飽，談笑風(fēng)生地順利離場(chǎng)，你覺(jué)得，自己有多少勝算呢？
